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L'encadrement des loyers en 2024
Quelles sont les zones concernées par l'encadrement des loyers ?
Les zones concernées par cette mesure d’encadrement des loyers sont bien définies et se concentrent dans les zones urbaines contenant plus de 50 000 habitants.
Paris fut la première ville à bénéficier de cette mesure, mais aujourd’hui ce sont 1149 communes faisant partie des vingt-huit plus grandes agglomérations françaises qui en bénéficient aussi. L’encadrement des loyers dans ces zones tendues, restera en vigueur au moins jusqu’au 31 juillet 2021, d’après le dernier décret publié par le gouvernement.
Ces zones appelées « tendues » sont des zones géographiques où la demande de logements est beaucoup plus importante que l’offre pouvant générer des loyers trop élevés.
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Quels sont les logements concernés par l'encadrement des loyers ?
La mesure d’encadrement des loyers concerne tous les logements changeant de locataire et qui impliquent donc un nouveau contrat de location.
Certains logements ne sont pas concernés par cette mesure comme les logements arrivant pour la première fois sur le marché de la location, les logements inoccupés depuis plus de dix-huit mois (règle légèrement différente pour Paris) ou des logements ayant bénéficié de travaux de rénovation dont le montant était au minimum égal au total des loyers de la dernière année de location.
Toutefois, le loyer de tous les logements en location à Paris dont le bail a été signé après le 30 juin 2019, doit être fixé grâce à l’indice de référence des loyers.
L’année de construction du logement, le nombre de pièces qu’il contient, ainsi que la typologie de location (location meublée ou nue), sont autant de facteurs qui feront varier l’indice de référence et donc le montant maximum du loyer.
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Quel est l'impact de l'encadrement des loyers pour le bailleur ?
Cette nouvelle loi peut être dissuasive pour les bailleurs dans la mesure où elle peut paraître contraignante. En effet avec ce dispositif, le locataire dispose d’un pouvoir de contestation du loyer pendant trois ans pouvant être compris comme un changement du rapport de forces.
Lors de la signature du bail entre le propriétaire et le locataire, le bailleur doit mentionner l’indice de référence pour ensuite bénéficier d’une révision du montant des loyers.
Toutefois, une bonne gestion locative évitera tous ses désagréments pour que votre bien immobilier reste un bon investissement. Cela peut passer par le choix du locataire. Un locataire peut contribuer à l’embellissement du bien immobilier et donc lui apporter une plus-value. Le bailleur à tout intérêt à choisir un locataire solvable et demander des garanties pour s’assurer du respect du bail de location.
Le dispositif d’encadrement des loyers n’est pas rétroactif. Il ne pourra pas être appliqué pour un bail signé avant le 1er Juillet 2019.
Comment définir un loyer en respectant l’encadrement des loyers ?
La loi ALUR réglemente les loyers des logements en zone tendue, notamment à Paris et dans certains quartiers des grandes villes en France.
En cas de changement de locataire, le propriétaire ne doit pas augmenter le loyer perçu par rapport à l’ancien locataire. Toutefois, s’il souhaite vérifier que le loyer est assez conforme à la concurrence, il peut se baser sur l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice peut permettre la réévaluation à la hausse du loyer, dans certains cas spécifiques.
Deux possibilités s’offrent au propriétaire pour fixer un loyer de référence majoré par rapport à celui payé par l’ancien locataire.
- La première possibilité concerne l’amélioration du logement en location en réalisant des travaux de rénovation qui augmenterait la valeur ajoutée du logement de manière significative.
- L’autre possibilité pour réviser un loyer par rapport à l’année précédente, est d’avoir un montant trop bas par rapport à l’indice de référence des loyers. L’augmentation ne peut pas excéder la moitié de la différence entre le loyer établi et le loyer de référence constaté pour un logement similaire dans le voisinage.
En quoi déléguer sa gestion locative peut vous aider ?
Les bailleurs se retrouvent assez désarmés suite à la mise en place de cette nouvelle loi fixant un plafond des loyers. Ils doivent respecter ce décret et ses principes pour ne pas être dans l’illégalité.
Notre agence de gestion locative peut aider les propriétaires.
Pour les propriétaires bailleurs souhaitant rentabiliser un maximum leurs biens immobiliers malgré la loi ALUR, il peut être intéressant de s’adresser à une Agence de gestion locative.
VAlority connaît bien toutes les modalités de la loi et peut ainsi permettre une révision des loyers de vos biens immobiliers.
Par exemple, de gros travaux de rénovation peuvent conduire à l’augmentation d’un loyer de référence majoré. Le plafond des loyers peut donc être révisé grâce à la rénovation. Mais s’ajoute à cela, la défiscalisation de l’investissement financier dédié aux travaux de rénovation, ce qui n’est pas négligeable.
Laisser ses biens immobiliers à la responsabilité d’une agence de gestion locative comme Valority, permet de jouer sur plusieurs leviers comme le respect des conditions de location pour le locataire et l’optimisation du loyer. Si vous ne connaissez pas assez bien le droit immobilier, il sera avisé de déléguer la gestion aux agences qui sont compétentes dans l’encadrement des loyers et leur gestion.
L'encadrement des loyers élargit à de nouvelles villes en Novembre 2021
Dans un contexte d’augmentation généralisé des loyers, un dispositif d’encadrement a été mis en place. Déjà appliqué à Paris, Lille, Hellemmes, Lomme et certaines communes de la banlieue parisienne, ce dispositif concerne de nouvelles villes depuis le 1er novembre 2021. Qui est concerné et comment fonctionne ce dispositif ?
Quelles sont les villes concernées par cette entrée dans le dispositif ?
La demande d’encadrement des loyers doit émaner des communes elles-mêmes. C’est ensuite au gouvernement de trancher sur la pertinence de mettre en place ou non une telle mesure.
Pour cela, il se base sur 4 éléments mesurables :
- un niveau de loyer supérieur à la médiane
- un écart important entre les loyers du parc privé et celui du parc public
- un faible taux de nouvelles constructions par rapport au parc existant
- une faible perspective de hausse des constructions neuves dans les prochaines années
Le gouvernement a ainsi accepté les demandes des communes de banlieue parisienne telles que Bagnolet, Bobigny, Bondy, ou encore Les Lilas.
Par ailleurs, le gouvernement a accédé à la demande de Lyon, Villeurbanne, Bordeaux et Montpellier d’entrer dans ce dispositif. Inversement, les demandes de Grenoble et son agglomération ainsi que celle du Grand Orly Seine Bièvre ont été refusées.
À partir de quand entrera en vigueur ce dispositif dans ces villes et quels sont les contrats de location concernés ?
La date d’entrée en vigueur dépend de l’urgence de chaque commune. Ainsi, pour les villes de Lyon et Villeurbanne, ce sera dès le 1er novembre 2021.
En revanche, la date d’entrée en vigueur pour les communes de l’est Parisien, Montpellier et Bordeaux n’est pas encore connue. Pour cela, il faudra attendre l’arrêté préfectoral qui déterminera avec précision le plafond de loyer de chaque ville. Cet arrêté interviendra entre la fin de l’année 2021 et mi-2022 au plus tard.
L’encadrement des loyers concerne tous les contrats de location de logement privés qui ont pour but d’offrir une résidence principale au locataire. Sont donc concernés par le dispositif, tout logement, qu’il soit vide ou meublé. Sont également concernés les baux mobilité.
En revanche, plusieurs catégories de contrat de location sont exclues du dispositif de plafonnement des loyers. C’est le cas notamment des baux commerciaux, des locations saisonnières ou encore des HLM.
Comment fonctionne l’encadrement des loyers dans ces nouvelles communes éligibles ?
Il faut tout d’abord déterminer un loyer de référence hors charges / m² mensuel. Celui-ci varie pour chaque logement, en fonction d’un calcul complexe, qui tient compte de nombreux facteurs, parmi lesquels :
- le type de logement (maison ou appartement)
- si la location est meublée ou non
- le nombre de pièces
- la date de construction
- le quartier
Une fois le loyer de référence connu, il est toujours possible de fixer librement le prix du loyer, dans une fourchette comprise entre +20% et -30% du loyer de référence.
Pour tenir compte des particularités de chaque bien, il est possible de dépasser le plafond. Mais cette disposition est exceptionnelle et il faut pouvoir la justifier. Cela est vrai lorsque le bien possède des caractéristiques uniques. Par exemple si le logement possède une grande terrasse avec une vue splendide.
Dans tous les cas, afin de faciliter l’évaluation du nouveau loyer et pour éviter les fraudes, un site dédié a été crée.
Les sanctions en cas de non-respect sont sévères. Cela peut aller d’une diminution forcée du loyer au reversement du trop-perçu au locataire, en passant par une amende allant jusqu’à 15000€. Alors, soyez vigilants !
