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Mandat de gestion locative, obligations du mandataire

mandat de gestion locative obligations du mandataire

En confiant la gestion de son bien immobilier en location à des professionnels, le propriétaire souhaite se décharger de tous les soucis administratifs et techniques y afférents. En l’occurrence, il est important, voire même primordial, de connaître les véritables obligations du mandataire pendant le mandat de gestion locative qui lui a été attribué.

 

 

 

 

Les responsabilités d’un agent lors de la gestion locative

L’agent qui est chargé de la gestion locative d’un bien immobilier doit trouver le présumé locataire qui doit l’occuper. Il s’occupe de la rédaction et de la signature du contrat de bail. En même temps, il est le principal gestionnaire des relations avec le signataire de l’accord de bail. En amont, le prestataire et le propriétaire ont aussi un accord locatif qui les lie, stipulant les conditions de la gestion, avec le montant des honoraires et les points détaillés des missions confiées au prestataire. L’agent est donc le représentant légal du propriétaire, et qui peut agir en son nom en prenant toutes les décisions qui s’imposent concernant le bien qu’il gère durant son mandat locatif.

 

Les missions d’un agent locatif

Un agent immobilier déploie les moyens nécessaires pour trouver rapidement un locataire. Cela se fait de nos jours par le biais des annonces sur Internet, dans plusieurs sites spécialisés si nécessaire. Ces publications doivent inclure un descriptif détaillé ainsi que des photos du bien. Après cela, l’agent immobilier trie les candidats selon les critères requis, et en choisit quelques-uns qu’il considère comme les plus pertinents. Ces derniers peuvent visiter les lieux avant que l’agent se décide pour le candidat qui remplit les conditions convenues. A ce titre, il est en charge de la vérification de la solvabilité du candidat, ainsi que des documents que ce dernier fournit, entre autres la caution.

 

Les tâches connexes au mandat en gestion locative

En même temps, l’agent immobilier doit être apte à répondre aux moindres demandes d’information concernant les évolutions législatives du domaine immobilier en général, et de la gestion locative en particulier. A ce titre, il est chargé d’établir les diagnostics requis par la législation, pour ne citer que la détection de DPE, d’amiante ou de plomb. Ensuite, il rédige le bail locatif, le signe avec le futur locataire, tout en établissant l’état des lieux à l’entrée. Une fois l’accord de bail signé, il remet les clefs à l’élu et s’assure que le locataire a bien souscrit une assurance. Dans tous les cas, il peut conseiller le bailleur qu’une option d’assurance d’échéances impayées est possible.

 

Les responsabilités de l’agence immobilière selon les lois

Un agent compétent doit agir en veillant à ce que les lois encadrent tous ses actes. La responsabilité du prestataire est contractuelle envers le propriétaire et est prise en compte par les juges du fond dans le cas où le mandat locatif est conclu avec un accord de location à titre payant. Voici quelques illustrations jurisprudentielles reflétant les responsabilités du prestataire.

  • Selon la Cour d’Appel de Grenoble, de la 2nde chambre civile, dans son article n°11/02679 du 9 avril 2013, l’agence immobilière a une responsabilité engagée, dans le cas où elle n’a pas vérifié la solvabilité du locataire, n’a pas encaissé de caution, ni de garantie de loyer impayés.
  • De même, la responsabilité de l’agence immobilière est également engagée en cas d’absence de prise de garantie locative, selon la Cour d’Appel de Versailles, dans son article n°10/09477 émis dans la 3ème chambre en date du 11 octobre 2012.
  • D’après la Cour d’Appel de Lyon, de la chambre civile 1, en date du 17 septembre 2013, il a été dit par le biais de l’article n°12/05134 que le mandataire «a fait preuve d’une absence de réactivité face à la situation d’impayés des loyer de la part des locataires, et de manquements à son devoir d’information de ses mandants, alors que les incidents de paiement se sont produits dès le début du bai ».
  • Dans tous les cas, cette législation est intégrée dans l’article 1992 du Code civil. Il stipule que le prestataire doit répondre aussi bien du dol, que des fautes ou autres défaillances qui ont eu lieu pendant la durée de son mandat locatif.   

 

Les conséquences inévitables

Dans le cas où les prestations de l’agent immobilier sont défaillantes, le propriétaire a le droit d’engager une procédure légale pour une indemnisation suite au préjudice qu’il a subi. Une fois la procédure engagée, le juge est le seul à décider s’il peut prétendre ou non à un dédommagement financier. Dans le cas affirmatif, le montant est calculé sur la base des échéances qu’il aurait dû percevoir. Cela est possible dans le cas de défaillance de l’agent pour dénicher un locataire, ou en cas de carence de paiement des échéances.

 

Les autres solutions possibles

Un agent immobilier qui a échoué pendant la durée de son mandat, ou qui n’a pas respecté ses obligations, peut prétendre à une conciliation à l’amiable avec le propriétaire. Dans ce cas, il faut effectuer une procédure administrative visant à envoyer une « mise en cause » à l’agence immobilière. Il s’agit d’une lettre de conciliation amiable, où le plaignant décrit le litige avec son agent, et lui adresse ses requêtes. L’agence immobilière a 8 jours pour y répondre, et sa non-réaction peut engendrer d’autres poursuites judiciaires.

Dans le cas où le plaignant ne reçoit aucune réponse dans le délai de 8 jours requis par la loi, il peut continuer avec une lettre de mise en demeure à l’encontre de l’agence. Cela constitue un avertissement du moment que le document soit bien argumenté juridiquement. Au même titre, une déclaration du greffe du tribunal doit accompagner le document. Dans le cas où cette solution n’aboutit pas au résultat escompté, l’affaire peut être transférée devant le Juge pour être traité au Tribunal.

Les règles de mandat de gestion

Il est possible de limiter les dégâts en fixant clairement les limites que le mandataire peut franchir. De toutes les manières, certes, le prestataire s’occupe des formalités et obligations difficiles, mais il est payé pour cela. La plus importante dans ces règles est de signer un accord de courte durée pour essayer si la collaboration peut être fructueuse. Il est également primordial de veiller aux prestations supplémentaires qui peuvent s’avérer être très onéreuses. Enfin, l’étendue des missions de gestion courante doit être limitée.

 

Un accord couché sur papier

Il s’agit d’une règle impérative dans un mandat locatif, il est impossible de céder et de déléguer la gestion de son bien immobilier sans accord signé en bonne et due forme par les deux parties. Sans un contrat, même un professionnel peut se désengager de ses responsabilités. Cet accord doit mentionner les rôles à remplir par l’agent. Il s’agit entre autres de la vérification de la solvabilité du futur locataire, du suivi de paiement des loyer et du recouvrement le cas échéant. Il stipule également le montant des honoraires convenus d’un commun accord entre les deux parties pour la gestion locative du bien immobilier. Toutes les clauses de l’accord de cession doivent être discutées point par point pour qu’il n’y ait aucune mauvaise surprise par la suite, dans l’exécution de ses missions.

 

Le coût des prestations : à vérifier minutieusement

Des règles de base sont légalement fixées pour la rémunération afférente à ce type de prestations. Un agent de gestion locative fixe un tarif calculé en pourcentage sur la base du loyer. Il est en général de 7 à 8 % du montant mensuel convenu lors de la location. Il doit être mentionné sur l’accord, avec les autres détails comme la TVA, le dépôt de garantie, la perception et la réactualisation de mensualités. Ces frais couvrent aussi les charges diverses, pour ne citer que l’envoi des quittances, la réactualisation du bail, le suivi des impayés, les assurances locatives et l’administration des petits travaux (réparation ou entretien). La rémunération varie en fonction des agences et des services proposés. Si certains prestataires proposent des accords à la carte, agrémentés d’options tarifaires selon les services proposés, d’autres choisissent un contrat sur mesure. Sinon des prestations supplémentaires, au tarif spécial, sont aussi proposées. Dans tous les cas, il est nécessaire d’éplucher les frais de prestations pour vérifier la conformité des écrits par rapport aux offres pour son mandat locatif.

 

Des missions de gestion professionnelle précises

Si le prestataire est chargé de trouver un locataire décent, il est en même temps le gérant de l’accord locatif. En l’occurrence, les critères de choix doivent être définis avant la signature de l’accord de location. Cela peut être les exigences au sujet des cautions et des documents pour évaluer le profil du locataire (contrat de travail, bulletin de salaire, factures de téléphone ou d’électricité et avis d’imposition). Cela permet de vérifier si le candidat a un salaire suffisant pour honorer le loyer.

Bref, tous les petits détails doivent être précisés dans le contrat locatif pour mieux optimiser les prestations du mandataire. Ainsi, le recouvrement des échéances et la gestion des travaux sont automatiques après que l’accord de location ait été signé par le locataire et par le prestataire qui représente le propriétaire.

 

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